Thị trường bất động sản chưa phát triển minh bạch, bền vững

Tham gia đóng góp phiên thảo luận Hội thảo chuyên đề “Phát triển thị trường vốn và thị trường bất động sản”, nằm trong khuôn khổ Diễn đàn Kinh tế Việt Nam lần thứ 4 sáng 5/6, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) đã có ý kiến và kiến nghị giải pháp cải cách “thể chế pháp luật” và “thực thi pháp luật”, nhằm kiến tạo môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, thông thoáng, công bằng, lành mạnh.

Theo Chủ tịch HoREA, thị trường bất động sản đã có những đóng góp tích cực cho nền kinh tế và góp phần đảm bảo “an sinh xã hội về nhà ở”, đã làm thay đổi bộ mặt nhiều khu vực đô thị và nông thôn và đã đóng góp trên dưới 10% nguồn thu ngân sách nhà nước.

Đến nay, đã có một số tập đoàn kinh tế tư nhân đa ngành với 7 doanh nhân Việt có tài sản vốn hoá trên 1 tỷ USD và khẳng định vị thế của các doanh nghiệp Việt giữ vai trò “thống lĩnh” thị trường bất động sản, góp phần giải quyết nhu cầu nhà ở đa dạng của khách hàng với các thương hiệu bất động sản hàng đầu như: Vingroup, Him Lam, Novaland, Hưng Thịnh, Becamex, Sungroup, Đại Quang Minh, Sovico, Sơn Kim Land, Khang Điền, Sunshine, Hòa Bình, Vạn Thịnh Phát, Masterise, Vinaconex, Kiến Á, Vạn Phúc, CT Group, Phúc Khang…

Tuy nhiên, thị trường bất động sản vẫn chưa phát triển ổn định, bền vững như: Tình trạng “lệch pha cung-cầu” dẫn đến rất thiếu nguồn cung dự án, rất thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là nhà ở có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội; tình trạng “lệch pha phân khúc thị trường” về phân khúc nhà ở cao cấp. Đơn cử như tại TP. Hồ Chí Minh, nhà ở có giá vừa túi tiền năm 2020 chỉ chiếm 1% tổng số nhà ở và năm 2021 không còn loại nhà ở có giá vừa túi tiền (0%), trong khi 74% sản phẩm nhà ở thuộc phân khúc cao cấp, còn lại 26% thuộc phân khúc trung cấp.

Cùng với đó, tình trạng khan hiếm nhà ở đã đẩy giá nhà tăng cao liên tục trong 5 năm qua vượt quá khả năng thu nhập của đa số người dân và đã xuất hiện tình trạng “phân lô bán nền” tràn lan, “sốt ảo” giá đất tại nhiều địa phương. Đặc biệt, môi trường đầu tư kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản vẫn chưa thực sự minh bạch, công bằng, lành mạnh…

Chủ tịch HoREA cho rằng, vấn đề nổi lên là cần phải kiểm soát và xử lý hiệu quả mối quan hệ hữu cơ giữa thị trường bất động sản và thị trường vốn để cả hai thị trường này phát triển lành mạnh, hỗ trợ lẫn nhau, do hiện nay vẫn đang tiềm ẩn một số rủi ro, nguy cơ gây bất ổn kinh tế vĩ mô. Bởi lẽ, thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định sẽ kéo theo sự phát triển của thị trường vốn và nền kinh tế, ngược lại thị trường bất động sản bất ổn sẽ kéo theo sự bất ổn của thị trường vốn và nền kinh tế.

Thực trạng tình hình trên có nguyên nhân khách quan do dịch Covid-19 hoặc do xung đột địa chính trị hoặc do đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu. Nhưng chủ yếu là do các nguyên nhân chủ quan, trước hết là “vướng mắc” về “thể chế pháp luật” và công tác “thực thi pháp luật” của một số cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh, phát biểu tại phiên thảo luận "Phát triển thị trường vốn và thị trường bất động sản", trong khuôn khổ Diễn đàn kinh tế Việt Nam lần thứ tư

Cần tập trung cải cách “thể chế pháp luật” và “thực thi pháp luật

Để giải quyết những “vướng mắc” nêu trên, HoREA đã kiến nghị các giải pháp “tháo gỡ”, trong đó giải pháp hiệu quả nhất, ít tốn kém nhất và có tính lan tỏa lớn nhất, kiến tạo môi trường đầu tư kinh doanh minh bạch, thông thoáng, công bằng, lành mạnh chính là giải pháp cải cách “thể chế pháp luật” và “thực thi pháp luật".

Cụ thể, Hiệp hội kiến nghị tập trung hoàn thiện thể chế pháp luật để xây dựng môi trường đầu tư kinh doanh bất động sản minh bạch, thông thoáng, công bằng, lành mạnh. Đồng thời, đảm bảo quyền tiếp cận nguồn lực đất đai của doanh nghiệp để thực hiện dự án đầu tư. trong đó có “quyền” được công nhận chủ đầu tư sau khi doanh nghiệp đã “có quyền sử dụng đất khác không phải là đất ở” phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, nhà ở…

HoREA cũng kiến nghị đảm bảo quyền tiếp cận nguồn lực đất đai của doanh nghiệp thông qua phương thức “đấu giá quyền sử dụng đất” hoặc “đấu thầu dự án có sử dụng đất”… Ngoài ra, cần xây dựng cơ chế tạo điều kiện cho doanh nghiệp được tiếp tục được tiếp cận nguồn vốn tín dụng và các nguồn vốn trên thị trường vốn. Trong đó có hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp và cho phép các tập đoàn, doanh nghiệp bất động sản kinh doanh đa ngành được hạch toán dùng phần lợi nhuận kinh doanh bất động sản, để bù đắp các khoản kinh doanh bị lỗ của các lĩnh vực khác…

Kiến nghị Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ và các cơ quan có thẩm quyền của Trung ương sớm xem xét “có kết luận dứt điểm” các dự án bị dừng triển khai do thực hiện công tác rà soát pháp lý, kiểm tra, thanh tra, điều tra theo hướng thực hiện “thu hồi triệt để tài sản nhà nước bị thất thoát do tham nhũng, tiêu cực”. Đồng thời, kiến nghị các địa phương ban hành, “chuẩn hoá” quy trình thủ tục đầu tư xây dựng các dự án nhà ở thương mại, dự án nhà ở xã hội; rút ngắn thời gian tính tiền sử dụng đất dự án để cấp “sổ hồng” cho người mua nhà…

Ông Lê Hoàng Châu cho rằng, ở nước ta, thị trường vốn vẫn chưa phát triển đầy đủ, các quỹ đầu tư bất động sản, quỹ REIT quá nhỏ bé, nên các doanh nghiệp bất động sản phải dựa vào việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp đang chiếm khoảng 38% GDP. Nếu Nhà nước “siết” cả tín dụng và trái phiếu doanh nghiệp thì sẽ “đứt gẫy” dòng vốn đầu tư, nhiều doanh nghiệp có nguy cơ “ngộp thở”, nhất là trong lúc thanh khoản bị sụt giảm.

Hiệp hội nhận thấy, không vì một số ít doanh nghiệp có sai phạm, vi phạm pháp luật mà “siết quá chặt, siết quá đà, siết cả doanh nghiệp làm ăn đàng hoàng, tuân thủ pháp luật” đang chiếm đa số trong nền kinh tế. Do đó, đề nghị Ngân hàng Nhà nước tiếp tục thực hiện lộ trình hạn chế dần tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro trong đó có bất động sản, theo đó đến tháng 9/2023 (nên kéo dài đến hết năm 2023) thì các ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng tối đa không quá 30% vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung dài hạn. Trước mắt, đề nghị Ngân hàng Nhà nước nên chỉ đạo các ngân hàng thương mại tiếp tục cho vay đối với các chủ đầu tư có uy tín và dự án có tính khả thi và cho các cá nhân, hộ gia đình vay để mua, thuê mua nhà ở, để xây dựng, sửa chữa nhà ở.

Nguồn: congthuong.vn